الفضلة العقارية والبقايا المتروكة في القانون اللبناني المقارن

  كعادته في تناول المواضيع القانونية التي لم يسبُق للباحثين والمؤلفين القانونيين أن تناولوها بالتفصيل، فبعد كتابه الأول "ضريبة التحسين"، وكتابه الثاني "الطعون في قرارات أمين السجل العقاري"، ها هو الدكتور غالب أبوزين يقدّم إلى المهتمين بالشأن العقاري كتابه الثالث بعنوان " الفضلة العقارية والبقايا المتروكة". هذا الموضوع الفريد من نوعه الذي لم يأخذ حقه الكافي في الفقه إلا لماماً، عالجه اليوم الدكتور أبوزين بشكل وافٍ من النواحي العلمية والعملية في هذا الكتاب. فمن الزاوية القانونية، نرى أن مؤسسة الفضلة العقارية ليست واحدة في النصوص. فمن ناحية نشأتها، تنتج في لبنان عن تطبيق قانون الاستملاك، أو قانون التنظيم المدني، أو تكون تلك الفضلات مما صنّفها القرار 275/1926 الذي يحكم التصرف والإدارة بأملاك الدولة الخصوصية، كالمسالك المُلغاة والأقنية وغيرها، والتي أُهملت ولم تعُد صالحة للاستعمال العام.     وقد عالج المؤلّف أيضاً إشكالية ملكية هذه الفضلات: هل هي تعود إلى المالك الأساسي؟ أم إلى الجهة المستملِكة؟ أم أن ملكيتها تعود للبلدية إذا ما وقعت ضمن النطاق البلدي، أم للدولة إذا كانت خارج النطاق البلدي أو في الأماكن التي لا يوجد فيها بلديات حيث تدخل ضمن النطاق الوطني؟    وكذلك الأمر في حال كانت فضلة طريق دولية أم غيرها من أصناف الطرق، وهذا الأمر ينسحب على فضلات الممرات والسواقي والأقنية التي فقدت صفة الاستعمال العام. وبالتالي، لمن تكون ملكيتها؟ ومن هي الجهة الصالحة التي يحق لها التصرف بها؟       وانطلاقاً من الدور الاقتصادي والاجتماعي للأرض كونها ملكاً مشتركاً لجميع أبناء الوطن، تصبح للفضلات أيضاً أهمية معينة وخاصةً تلك الواقعة بقرب مشاريع الطرق العامة حيث بالإمكان تخصيصها للاستعمال العام، وخاصةً في المدن ذات المساحات الصغيرة نسبياً، أو حيث تقرر الدولة أو البلدية التخلي عنها. وهنا تُطرح مسألة تحويل الملك العام إلى ملك خاص أو ما يسمى بالإسقاط، أي إسقاط الصفة العمومية عن هذا الملك كي يتم التصرف به.      وتُطرح أيضاً مسألة من له الحق بشراء هذه الفضلة، وكيفية تخمين السعر، فتارةً لجنة الخبراء هي المرجع للتخمين، وتارةً أخرى لجان الاستملاك، أي يختلف المرجع الصالح باختلاف نوع الفضلة. كما يشرح الكتاب الإجراءات التي تمر بها عملية بيع الفضلة العقارية وكيفية الرقابة على هذه العملية.     وقد حرص المؤلِف على تضمين كتابه نماذج عن صور هندسية للفضلة العقارية، وكذلك صور عن معاملة إسقاط فضلة عقارية عائدة للبلدية وأخرى عائدة للدولة وكيفية بيع كلٍ منهما.    وقد قارن الدكتور أبوزين القانون اللبناني بالقوانين المصرية والتونسية والأردنية في هذا الإطار. مع الإشارة إلى أن هذا الموضوع مطروحٌ في جميع الدول ولكنه يكتسي أهمية أكبر كلما صغُرت مساحة الدولة، كلبنان مثلاً حيث تزداد قيمة الفضلة نظراً لما تضيفه من زيادة عامل الاستثمار في العقار الذي يجري ضمّها إليه، وخاصةً في المدن وضواحيها وبجوانب الأوتوسترادات حيث ترتفع أسعار العقارات.    خلاصة الحديث، إن مسألة الفضلة العقارية والبقايا المتروكة تطرح الكثير من علامات الاستفهام حول مسألة التعاطي معها من قبل الملّاكين ومن قبل الجهات الرسمية، سيما وأننا مقبلون على الكثير من المشاريع العامة عاجلاً أم آجلاً بسبب تأخُّر حالة البُنى التحتية في لبنان لجهة المباني العامة والطرق والأوتوسترادات والساحات والسدود وما إلى هناك من المشاريع التي تقتضي استملاك العقارات.   باختصار هو كتاب قيّم وموضوع جديد يُضيفه د.غالب أبوزين إلى المكتبة القانونية في لبنان.